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"O loteamento tem implicações sobre o bem-estar da coletividade em geral e não pode ser conceituado como simples exercício do proprietário do solo em dividir a sua propriedade em várias parcelas, com o inequívoco fito de lucro, como se não repercutisse sobre o plano urbanístico do território do Município ou do Distrito Federal".
QUAL A DEFINIÇÃO DE LOTE?
Lote é todo terreno, cujas dimensões atendam às exigências mínimas da lei municipal, estadual e federal, que disponha de infra-estrutura básica, isto é, que disponha de redes de esgoto, de abastecimento de água e de energia elétrica, bem como de equipamentos para escoamento de águas pluviais, iluminação pública, etc. Lote seria, então, o menor pedaço de terra “legal”, que conta com uma infra-estrutura mínima.
PREVISÃO LEGAL – LEI N.º 6.766/79
O parcelamento do solo urbano é o processo urbanístico que tem por finalidade proceder à divisão da gleba, para fins de ocupação.
É disciplinado pela Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que teve sua redação alterada pelas Leis nº 9.785/99, 10.932/04 e recentemente pela Lei nº 11.445/07.
Pela Lei 6.766/79, o parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento.
O loteamento vem a ser,
“a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias excedentes”
Em conformidade com o §1º, do artigo 2º da citada lei, o desmembramento também é a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, porém, “com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes”.
Portanto, a distinção fundamental entre loteamentos e desmembramentos consiste na alteração ou não do sistema viário existente.
A Lei nº 6.766/79 dispõe sobre todos os requisitos necessários para a criação de loteamento, estribada no plano diretor, que é a legislação municipal destinada a fixar os usos permitidos e os índices urbanísticos de ocupação do solo, estabelecendo a política de desenvolvimento, ordenamento territorial e expansão das cidades.
Podem-se resumir as providências necessárias para a regularização ou a implantação legal de um loteamento urbano, conforme as exigências da Lei Federal nº. 6.766/79.
O loteador deve submeter o projeto do parcelamento à prévia aprovação do Distrito Federal ou Município, obter o licenciamento ambiental, se o caso, e, depois de aprovado, promover o registro do loteamento no Cartório do Registro de Imóveis, quando, e somente a partir desse momento, poderão ser alienados os lotes a terceiros, como segue dos seguintes preceitos:
Reza o artigo 12 da Lei nº. 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo):
“O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal…”.
Dispõe o artigo 18 do mesmo estatuto:
“Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo a registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta dias), sob pena de caducidade da aprovação…”.
Já o artigo 37 do mesmo diploma legal assevera:
“É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado “.
O parcelamento e ocupação do solo tem como objetivo desenvolver as atividades urbanas, bem como a concentração equilibrada de pessoas e, tal parcelamento e ocupação deve ser estimulado e orientado pelo poder municipal para o bom desenvolvimento urbano, rural e industrial do próprio município, mediante controle do uso e aproveitamento do solo.
Os requisitos em tela constam dos incisos do artigo 4º da lei de parcelamento do solo, e prevêem, dentre outros, critérios concernentes o tamanho do lote (área mínima de 125 m2 e frente mínima de 5 m) e à urbanização consciente (proporcionalidade à densidade de ocupação prevista).
A legislação prevê, também, os casos em que não será permitido o parcelamento do solo, abrangendo nos incisos do parágrafo único do artigo 6º itens tais quais terrenos alagadiços ou sujeitos a inundações, terrenos aterrados com material nocivo à saúde pública e áreas de preservação ecológica, de forma a patrocinar a função social da propriedade.
A previsão legal do parcelamento do solo urbano inclui, os capítulos destinados ao projeto de loteamento, sua aprovação e registro imobiliário, os contratos dele advindos, bem como tipifica condutas imputadas como crime aos que de alguma forma agirem irregularmente.
Assim, os projetos de loteamentos, para serem aprovados, devem respeitar as diretrizes para uso do solo urbano, definidas pelo Município, sendo que o empreendedor e interessado apresentar requerimento à Prefeitura, fazendo constar planta do imóvel e todas as informações elencadas pelo legislador no artigo 6º da Lei nº 6.766/79
Alem disso, deverá ser apresentadas certidões atualizadas de matrícula da gleba (artigo 9º), certidão negativa de tributos municipais e o competente instrumento de garantia.
E quando se trata de projeto de desmembramento, o empreendedor e vendedor, deverá apresentar requerimento à Prefeitura Municipal, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba e da planta do imóvel (artigo 10).
Depois de aprovado pelo poder municipal, o empreendedor e loteador deverá atender o disposto no artigo 18 da Lei nº 6.766/79: submeter ao Registro Imobiliário no prazode 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação.
Verifica-se que para se finalizar e ter aprovado loteamento através do parcelamento urbano, são necessário cumprir e respeitar várias etapas, ou seja, a autorizações do Município e órgãos ambientais (quando necessitar desmatamento), apresentação de documentos que comprovem a idoneidade do proponente, bem como croquis, plantas, etc.
Portanto o loteamento clandestino ou irregular é todo aquele que não tem autorização, seja porque os órgãos públicos competentes não têm conhecimento de sua existência ou, quando levado a seu conhecimento não adquire a aprovação para sua implementação e comercialização.
As atividades dos loteadores e empreendedores, devem ser fiscalizadas pelo poder Municipal, através de órgão competente, e além do poder municipal também submetidas ao controle do Ministério Público.
